Danskere på boligjagt har fået flere boliger at vælge imellem - men ét sted på boligmarkedet sker der noget mystisk med udbuddet

Konkret var der i juni 51.670 huse, ejerlejligheder og sommerhuse til salg. Det er en stigning på 968 boliger den seneste måned(+2%). Til sammenligning var der for et år siden 43.869 boliger til salg, og boligudbuddet er altså kraftigt forøget det seneste år. Konkret er der tale om en stigning på 18% i boligudbuddet det seneste år. Der var i juni 36.850 huse, 7.938 ejerlejligheder og 6.882 sommerhuse til salg i Danmark.

Der er det seneste år kommet betydeligt flere boliger til salg i Danmark, men det er vigtigt at holde sig for øje, at udbuddet af boliger stiger fra en meget lavt udgangspunkt og fordi antallet af bolighandler har normaliseret sig efter nogle heftige år hvor boligmarkedet har været ramt af både stor aktivitet og kraftig opbremsning. Her i 2024  er boligmarkedet så småt ved at have fundet nye ben at stå på efter en periode med tilpasning til et højere renteniveau, og derfor ser vi udbuddet gradvist vende tilbage til højere og mere normalt niveau, som ligner det vi så inden coronapandemien. Først var det alle bolighandlerne under nedlukningerne der barberede udbuddet af boliger til salg grundigt ned, så kom rentestigninger og ”inflationskrise”, der gav en brat opbremsning på boligmarkedet og fik udbuddet til at stige. Mange danskere mistede lysten til at købe ny bolig og satte derfor heller ikke deres egen til salg, hvilket får udbuddet til at falde tilbage, men som 2024  er skredet frem er det som om, at vi har vænnet os til de højere renter, føler os mere økonomisk robuste igen og derfor vokser også lysten til at sætte boligen til salg og komme videre.

Sæsonkorrektion forandrer billedet for ejerlejlighederne

Det er en normal del af boligmarkedets cyklus, at udbuddet af boliger til salg stiger hen over foråret og sommeren, hvor boliger generelt tager sig bedst ud og hvor prisniveauet normalt også er højest. Renses udviklingen for sæsonens betydning, så er der fra maj til juni fortsat stigende udbud af huse(+1,2%) og sommerhuse(+2,3), men efter sæsonkorrektion falder udbuddet af ejerlejligheder til salg i juni(-1,6%). Og udbuddet af ejerlejligheder til salg er på landsplan faktisk faldet i tre ud af årets seks måneder(sæsonkorrigeret), og udvikler sig dermed anderledes end resten af boligmarkedet. Det er iøjnefaldende i sig selv, men udvikling i udbuddet i København By(inkl. Frederiksberg) er særligt iøjnefaldende. I København var udbuddet kraftigt stigende frem mod årsskiftet, men siden da er det faldet tilbage og der har efter sæsonkorrektion således været faldende udbud i alle seks måneder af 2024.

København fylder godt på ejerlejlighedsmarkedet og godt og vel 40% af handlerne udgøres af københavner-lejligheder, der skifter ejer. Derfor betyder noget for det samlede ejerlejlighedsmarked, når der sker forandringer i København, og 2024 har i den grad været et år hvor især ejerlejlighedsmarkedet har i København har været i fokus og Københavnerne har været ret tilbageholdne med at sætte deres lejligheder til salg. Mange prøvede op mod årsskiftet og skæringsdatoen for de nye og højere boligskatter at få solgt lejligheden, men nåede det måske ikke og har droppet at sælge i en tid hvor markedet er præget af forholdsvis få handler og der fortsat er et nedadgående pres på priserne.

Har man en stor og dyr ejerlejlighed med en tilsvarende stor skatterabat på, så kan det give mening at holde fast i den, hvis man ikke er villig til at give sig nævneværdigt på prisen. Det kan opleves som et tab at skulle sælge betydeligt lavere end tilfældet var eksempelvis for år tilbage inden rente- og skattestigninger. For selvom salgspriserne har overrasket til den positive side ved kun at være faldet meget lidt i 2024, så vil der formentligt skulle ske yderligere prisfald, hvis antallet af handler skal højere op i gear inden for kort tid.

Fortsat højere udbud fremadrettet

Udbuddet af både huse og sommerhuse til salg stiger ret markant i de her måneder og det er en udvikling, som vi forventer vil fortsætte. For ejerlejlighedsmarkedet er der samlet set også udsigt til gradvist stigende udbud, da det trækkes op af udviklingen uden for København.